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    最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

    來源:華律網整理 2019-01-17 912398人看過

    《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,并公告宣布該解釋將自2003年6月1日起施行。正確理解該《解釋》,對于正確處理糾紛、購房人防范購房風險,理智對待因購房而產生的糾紛、商品房交易的參與者保護自身合法權益都有重要意義。下面對《解釋》作出解讀及相關提示:

    為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律,結合民事審判實踐,制定本解釋。

    第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

    第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

    第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

    第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

    第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。

    第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

    當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

    解讀或提示:本條規定體現了當事人意思自治的原則。但對于已經履行主要義務,且對方接受的合同仍應認定其有效。

    第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。

    被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照本解釋第八條的規定處理。

    第八條 具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

    (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

    (二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

    第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

    (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

    (二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

    (三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

    第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

    第十一條 對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。

    房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

    第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

    第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

    交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

    解讀或提示:本條是對房屋存在一般質量問題時的保修規定。

    第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:

    (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;

    (二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

    第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

    法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

    解讀或提示:本條規定了當事人行使合同解除權的期限問題。

    第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

    解讀或提示:本條規定了合理確定違約金的原則。

    第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:

    逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

    解讀或提示:本條規定的是商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的情況下,確定違約金數額或者損失賠償額的計算標準和方法。

    第十八條 由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

    (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

    (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

    (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

    合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

    解讀或提示:本條規定的是因開發商的原因,購房人無法在一定期限內辦理房屋權屬證書的除另有約定外,由開發商承擔違約責任及違約責任的計算標準。本條將辦理房屋權屬證書作為商品房買賣合同的附隨義務加以規定,更有利地保護了購房人的合法權益。

    第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

    解讀或提示:本條規定的是由于開發商的原因,使購房人無法辦理房屋權屬證明的情形下,購房人可以行使商品房買賣合同解除權并有權要求賠償損失。

    第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當事人另有約定的除外。

    解讀或提示:本條規定在開發商與包銷人的包銷合同中,如果當事人對包銷期滿后未出售房屋的歸屬沒有約定的,應當按照包銷價格由包銷人購買。開發商與包銷人的包銷合同有約定的,應當依其約定。需提示,代理合同、包銷合同應明確規定雙方權利義務,條款完備。

    第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋,包銷人請求出賣人賠償損失的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

    解讀或提示:本條規定如果開發商違反包銷合同約定,自行出賣已經約定由包銷人銷售的房屋,應當承擔違約責任,賠償包銷人的損失。開發商與包銷人的包銷合同有約定的,應當依其約定。

    第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛,人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的,按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

    解讀或提示:本條規定了購房人與開發商因商品房買賣合同發生糾紛時,包銷人必須參加訴訟,及確定各方的訴訟地位的原則。

    第二十三條 商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

    解讀或提示:本條所稱商品房擔保貸款,就是俗稱的“按揭”。我國法律此前對此沒有有關的規定。作為一種社會普遍接受的法律行為,這是我國首次以司法解釋的形式加以規范。本條規定的是在按揭付款的商品房買賣合同履行過程中,購房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下,如何確定買賣雙方權利義務關系的原則。聯系上下文的內容,“因一方當事人原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。”,似應理解為:“因一方當事人的過錯未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。”,銀行審查購房人的貸款申請過程中,購房人沒有過錯,只因購房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多,如果因此要求購房人因不能履行商品房買賣合同而承擔民事賠償責任,顯然是不公平的。為保險起見,建議在訂立類似合同時,雙方在合同中明確約定過錯責任。

    第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。

    解讀或提示:本條明確了當事人行使擔保貸款合同解除權的條件。購房人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購買商品房,當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時,購房人特定的貸款目的已不能實現,如果不允許解除合同,對購房人無疑是不利的。同樣,貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款借給購房人,也將面臨很大的風險。

    第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

    解讀或提示:本條本款規定的是在按揭付款的商品房買賣合同當事人請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時,如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同以有獨立請求權的第三人的身份提出訴訟請求,法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理,這是該解釋確定的訴訟程序;如果擔保權人不告則不理;如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同另行起訴,則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也可以選擇單獨分別審理。

    商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

    解讀或提示:本條本款規定的是在第24條的情況出現后,商品房買賣合同、商品房擔保貸款合同解除后,合同各方當事人的基本權利、義務。

    第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續,擔保權人起訴買受人,請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的,應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時,如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的,應當列為共同被告。

    解讀或提示:本條規定的是如果購房人不能按時向銀行償還借款,且在購房人還沒有與銀行就所購商品房辦理抵押登記手續的情況下,如果銀行起訴購房人,那么應當通知開發商作為訴訟當事人參加訴訟,開發商此時的身份為第三人。但如果開發商為商品房擔保貸款合同提供保證的,應當列為共同被告。

    第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續,抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的,不應當追加出賣人為當事人,但出賣人提供保證的除外。

    解讀或提示:本條規定的是在購房人不能按時向銀行償還借款,但購房人已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續的情況下,銀行起訴購房人時,案件處理結果不再與開發商有法律上的利害關系,開發商不應作為當事人參加訴訟。但開發商為商品房擔保貸款合同繼續提供保證的,仍應當列為共同被告。

    第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。

    《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的,適用本解釋。-

    《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,在本解釋公布施行前已經終審,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的,不適用本解釋。

    《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為,適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

    解讀或提示:本條是對該解釋的時間效力的解釋,規定了《解釋》實施的時間及其效力所及的糾紛案件的范圍。以《中華人民共和國城市房地產管理法》實施的時間為界限,根據合同訂立的時間,分成三種情況確立法律、司法解釋的適用原則。《中華人民共和國城市房地產管理法》自1995年1月1日起實施,此前的商品房買賣行為發生的糾紛案件,適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》,而不適用本解釋;1995年1月1日后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,2003年6月1日前已經終審,或正在再審的,亦不能適用本解釋;只有 1995年1月1 日后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,2003年6月1日后尚處于一審、二審階段的,方能適用本解釋。

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